Kira Sözleşmelerinin Genel Yapısı ve Süreleri

Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, temelini 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan (TBK) alan iki taraflı borç yükleyen sözleşmelerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, zayıf konumda olan kiracıyı koruma ilkesini benimsemiş ve tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) tutmuştur.

Türkiye’de ve özellikle Antalya’da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kural olarak belirlenen sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibinin “sözleşme süresi bitti, evden çık” deme hakkı yoktur; tahliye için kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanarak tahliye davası açması gerekmektedir. Antalya kira avukatı olarak büromuz, kiralayan ve kiracı arasındaki bu hassas dengeyi yasal sınırlar içinde koruyarak Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde tam kapsamlı temsil hizmeti sağlamaktadır.

Tahliye Davaları ve Kanuni Sebepleri

Ev sahibi (kiraya veren), kiracısını ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) açıkça düzenlenen sebeplere dayanarak tahliye edebilir. Antalya tahliye avukatı nezdinde en çok karşılaşılan ve dava konusu edilen yasal tahliye sebepleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin en sık başvurduğu tahliye yollarından biridir. Ancak mahkemeler bu talebi çok sıkı şartlara bağlamıştır. Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Örneğin; ev sahibinin kirada oturması, sağlık sorunları nedeniyle asansörlü bir eve geçme zorunluluğu veya evlenen çocuğunun oturacak evinin olmaması “samimi ihtiyaç” kabul edilir. Ancak sadece daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek amacıyla açılan davalar reddedilir.

Yeni Malikin İhtiyacı davasında ise (TBK m.351), taşınmazı sonradan satın alan kişi, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya mutlaka ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarname gönderildikten sonra, satın alma tarihinden 6 ay geçince tahliye davası açılabilir. Antalya’da ev sahibi kiracı anlaşmazlıkları kapsamında büromuz ihtiyaç iddialarını somut delillerle kanıtlama konusunda stratejik dava yönetimi uygulamaktadır.

İki Haklı İhtar ve Kirayı Ödememe Nedeniyle Tahliye

Kiracının asli yükümlülüğü kira bedelini sözleşmede belirtilen zamanda ödemektir. Kiracının kirayı geciktirmesi durumunda ev sahibinin elinde iki temel hukuki yol bulunmaktadır:

• Temerrüt (Örnek 13) İle İcra Yoluyla Tahliye: Ev sahibi, ödenmeyen kira için icra takibi başlatır ve kiracıya 30 günlük ödeme süresi verir (Çatılı işyeri ve konutlar için). Kiracı bu 30 gün içinde borcunu ödemezse, İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılarak hızlıca tahliye sağlanır (TBK m. 315).
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı, bir kira yılı (sözleşme yılı) içerisinde farklı iki aya ait kirayı zamanında ödemediği için iki defa haklı ihtara maruz kalırsa, sözleşme yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu davada kiracının ihtarlardan sonra kirayı ödemiş olması tahliyeyi engellemez. İhtarnamelerin noter aracılığıyla çekilmesi ve hangi aylara ait borç olduğunun net yazılması şarttır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Uygulamada en hızlı tahliye yöntemidir ancak geçerliliği çok sıkı şekil şartlarına tabidir. Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce alınmış olması (tarihi) belgeyi geçersiz kılar.

Geçerli bir taahhütnamenin mutlaka kiracı eve yerleştikten (sözleşme tarihinden makul bir süre sonra) sonraki bir tarihte, hür iradeyle imzalanmış olması gerekir. Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra dairesine başvurarak veya mahkemede dava açarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir. Bir aylık süre hak düşürücüdür.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi (Uzama Süresi)

Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi, tahliye sebebi değildir. Ancak kanun koyucu ev sahiplerini mülklerinden sonsuza dek mahrum etmemek için “10 yıllık uzama süresi” kuralını getirmiştir.

Örneğin 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesinde; 1 yılın bitiminin ardından başlayan 10 yıllık uzama süresinin (toplamda 11. yılın) dolmasıyla birlikte, kiralayan (ev sahibi) herhangi bir gerekçe göstermeksizin, sadece sözleşmeyi feshettiğini bildirerek kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarname (tercihen noterden) gönderilmesi zorunludur. Sürelerin hesabı son derece teknik olduğundan mutlaka Antalya kira avukatı kontrolünde yapılmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları

Özellikle Antalya gibi kira rayiçlerinin hızlı yükseldiği bölgelerde, mevcut kira bedellerinin piyasanın çok altında kalması durumunda ev sahipleri tarafından açılan davalardır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile birlikte; kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı (zorunlu) hale getirilmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan mahkemeye dava açılması halinde, dava usulden reddedilir.

Büromuz, Antalya adliyesi arabuluculuk büroları nezdinde yürütülen bu müzakerelerde hem kiralayan hem de kiracı müvekkillerini temsil etmekte, uyuşmazlığın mahkemeye gitmeden, tarafların rızasıyla ve hızlı bir şekilde (arabuluculuk son tutanağı veya anlaşma belgesi ile) çözülmesini sağlamaktadır.

Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri ve Yargılama

Kira ilişkisinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlık (tahliye, kira tespiti, uyarlama, hor kullanma tazminatı, depozito iadesi) Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 4 gereğince dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer. Sadece icra takibine yapılan itirazın kaldırılması suretiyle tahliye isteniyorsa görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemeleridir.

Antalya’da ikamet eden tarafların veya kiralanan taşınmazın Antalya merkez ilçelerinde (Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez) bulunması durumunda davalar Antalya Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Antalya kira avukatı olarak büromuz, duruşmaların takibi, bilirkişi (emsal değer ve hesap) keşiflerine iştirak edilmesi ve kararın icra (tahliye) aşamasına getirilmesi süreçlerini bizzat yürütmektedir.

Kira İlişkisinde Sık Yapılan Hatalar

Ev Sahibi ve Kiracıların Dikkat Etmesi Gerekenler